[摘要] 随着国民经济的快速增长，近10年来国内的房地产业的呈现出迅猛的发展势头，全国各地都在大力发展房地产项目，公寓、写字楼、经济适用房、别墅等各种类型的建筑拔地而起，神州大地呈现出一片欣欣向荣的景象。房地产事业的高速发展，充分说明了我国改革开发以来，
房天下综合整理 随着国民经济的快速增长，近10年来国内的房地产业的呈现出迅猛的发展势头，各地都在大力发展房地产项目，公寓、写字楼、经济适用房、别墅等各种类型的建筑拔地而起，神州大地呈现出一片欣欣向荣的景象。房地产事业的高速发展，充分说明了我国改革开发以来，大力发展市场经济的战略方针取得了显著的效果，国民的生活条件改善了，购买力加强了，对房屋的居住条件自然有更高的要求；各级地方政府为了统一规划本地区的城市基础设施建设以及城市建筑的合理布局，发展本地区经济，改善投资环境，不约而同的加大了房地产开发的力度。
然而，在健康发展的经济轨迹下，少数不法房地产开发商乘着现在各地方政府盲目上马房地产项目的机会，利用了某些地方领导急于要政绩，要效果的心理，钻了我国现阶段房地产方面的法律法规不健全的空子，在开发、销售房地产项目中，和一些政府机构中的社会蛀虫相勾结，大搞钱权交易，产生了暴力拆迁、偷工减料、面积缩水等诸多问题，造成了严重的社会影响，阻碍了房地产市场的健康发展。
一个房地产项目中出现的问题往往是涉及多个消费者的切身利益的，比如公摊面积的错误计算、房屋使用面积的缩水、承诺的绿地及公共场所的改变、原规划的任意变更等等，这些行为都违反了开发商与消费者之间签定的购房合同，是标准的违约行为，而且根据双方的合同和我国法律的明文规定，这种违约行为应该承担相应的违约责任。然而，实践中，太多的案例告诉我们，集体起诉的消费者往往得到的是一纸败诉判决书或者反映的问题迟迟没有得到相关部门的答复和落实。更奇怪的是，有些当事人接到了胜诉的判决结果，但随即会发现，自己的利益实际上并没有得到实际的保障，胜诉判决书无疑是一纸空文。
那么究竟是什么原因造成这种奇怪的现象呢，我个人认为，集体维权活动中，消费者面对的是资金、力量、经验和社会关系都要比自己强大的很多的开发商，而没有统一的组织，没有完善的前期准备工作，没有足够的资金和证据准备，就盲目的去诉讼，败诉基本是必然的结果。
一、开发商每天都要销售几十甚至上百套房子，而大部分购房者则是次也可能是的一次购房，他们之间对房屋买卖这方面的知识的了解是不对称的。
我国的房地产市场目前还处于卖方市场的阶段，消费者在买房中往往面对的是开发商提供的已经拟好的购房合同，基本没有商量的余地，而且面对着漂亮的样板间，令人赏心悦目的宣传海报和铺天盖地的媒体广告，购房者已经在向往着自己未来的居所是多么多么的漂亮和舒适，根本就不会意思到浮华背后也许隐藏着不可告人的秘密，更不知道如何发现问题，即使发现了有不妥的地方也不懂得怎样去协商，究竟哪些方面的细节需要修改和商谈，最后大部分的购房者都会按照开发商提供的格式合同来签署。其后果就是从这个时候开始你已经落入了开发商设下的陷阱。
二、能够从事房地产开发的商人，普遍和政府官员以及银行都有很密切的关系，他们掌握和操纵的资源是一般的消费者并不具备的。
事实上，在大量的房地产前期开发中，涉及到拆迁，开发商为了节约成本，通常会贿赂某些贪污腐败的政府官员，帮助开发商以很低的价格甚至使用暴力手段达到他们的目的。而出于对法律的无知和对政府行政指令的盲目服从，很少有人敢于面对自己遭遇的不公平待遇去争取自己的正当权益。对于开发商来说，贿赂收买某些人的花费占其非法取得的不正当利益的比例是很小的，而对于消费者来说，集体行动是不可能有灰色支出的，单独的个体能运用的资源是无法与开发商相抗衡的，其结果也可想而知了。
三、开放商通过大量的广告和媒体投入，对开发项目进行精美的包装和宣传。
实际上，现在房地产广告占了各媒体广告收入的很大一部分，经济上的制约使得大部分的传媒选择与开发商密切的合作，而不过多的考虑宣传的质量和内容，对出现问题的项目也由于种种原因不愿和不敢报道。这直接的剥夺了消费者的知情权，导致在购买房子的时候信息闭塞，没有也不可能意识到里面存在的种种问题。
四、一个房地产项目中出现的问题通常涉及到由很多人构成的集体的利益而不是单独针对某一个人。
纵观世界各国的发展历程，在集体活动中，普遍存在一种“搭便车”的现象，在经济学中成为“集体性动问题”，即多数人都在观望，而不采取实际行动，心中都希望能借助其他人的行动不劳而获，取得利益。可实际上，自己的权益一定要靠自己的努力去保护，互相推诿，互相观望，只能是耽误时间，浪费精力，结果是到最后一定会失败，谁的利益都无法保证。往往人数越多，“搭便车”的现象越严重，维权的效果越是不理想。
五、很多集体维权行动中，在没有充分的准备下，就运用诉讼的途径，往往是以败诉而终。
很多被侵犯了权益的消费者以为依据开发商和自己签定的合同，对方的行为已经构成了违约，而我们的法律有明文规定，咨询了一些不负责任，满口打包票，声称胜诉没问题的律师，就可以各自拿出法院规定的诉讼费去起诉了。但是事实告诉我们，往往是大失所望的。一审败诉，二审的时候想翻案是非常困难的。为什么呢？究其原因，开发商拿出对于他来说很小的代价就可以贿赂某些不遵守职业道德和法律的法官，同时高价聘请那些有经验的律师，利用你由于准备不足而暴露的漏洞，钻了我国现行法律中的空子，再加上法官娴熟的运用了他的法律知识，就组成了一个冠冕堂皇，可以自圆其说的败诉判决书。等大家发现了问题，想弥补的时候，悔之晚矣。
以上的论述说明了集体维权活动，不是简单的个体组合在一起再通过诉讼就能轻松解决的。这个过程是漫长而激烈的。对于参与维权活动的人来说，应该做好充分的思想准备，想短时间解决问题是不现实的。在利益的驱使下，你的对手会用尽各种手段来达到他们的目的。面对各个方面都强大于自己的对手，参加集体维权活动的人必需要有效的组织起来，充分利用集体的凝聚力和效应，发挥大家的力量，最终达到维护自己利益的目的。
我个人认为，在现在的条件下，业主集体维权需要具备以下条件：
一、证据，这是诉讼以及和开发商谈判过程中必不可少的。尤其是和开发商签定的合同，文件的原件一定要保存好，而且对开发商的宣传广告，商业规划书，投资宣传资料等也需要尽量多的收集，这对以后的诉讼是非常重要的。而且在涉及倒面积以及装修等方面的问题时，还需要专业的评估机构的评估报告；
二、资金，这是维权活动取得胜利的前提，为保证维权活动的持续性，稳定性，一定要具备一定条件的资金准备。就好比打仗一样，不带武器是无法与装备精良的敌人去抗衡的，光用嘴去说理是不实现的。满心以为自己的证据充足，法律依据完备，就认为万事大吉了，其结果往往是碰的头破血流。我认为，义务的无报酬的工作是不能长期持续的，维权活动应该和经济利益很好的结合在一起，这才能带动大家的积极性，而这些奖励报酬的来源也要靠大家来支付。一般来说，需要大家按你房子价格的1％－3％的比例准备资金，来作为维权活动的费用。这个数字是实践中总结出来的，可能各地区有些细微差异。我认为原则是宜多不宜少，有足够的资金做保障，才能和财大气粗的开发商正面对抗；
三、精力，维权活动是一项长期的事情，不是短暂的时间就能解决的，这就需要当事人付出足够的精力来参与，总想着看别人怎么做，希望从别人的努力中免费获得利益的思想是错误的，每个人都这么想，那么到最后结果就是大家的利益都得不到保证，事实告诉我们，天上是不会掉下馅饼的。维护自己的权益，一定要靠自己付出时间，精力去争取，去抗争，否则干脆就放弃，半途而废的努力还不如一开始就不去做，以免浪费资源；
四、组织，我认为这是最重要的一环。有了代表大家利益的组织，才能有计划，有效率的去做工作，才能限度的发挥出集体的力量。做好组织工作应该注意以下的问题：
（一）、集体维权中一定要有能站出来代表大家利益的人，即维权领袖。领导人物是具有重要意义的，一个组织的活动一定要依托在具体的工作上面，来策划和指挥、安排工作的人是不可或缺的。同时，对参与了集体维权活动的人都应该按工作量来支付报酬。大家的事情大家做，一定不要顾虑面子问题，钱的问题应该开诚布公的提出来，否则义务的去做这些事情，是不具备持续性的，时间一长，积极性会慢慢的被磨灭，那最后大家都不愿意带头来做这些事情，其结果只能是一盘散沙，最后这个维权活动也就不了了之了；
（二）、集体活动中经常会出现一种现象，就是多数人都不采取实际行动，总是在观望别人，看别人行动的效果再考虑自己该如何进行活动。这种现象我们称为“搭便车”，在经济学中叫集体行动问题。根据实践经验，一般来说，3％的人是领袖人物，他们是信心坚定，敢于代表大家的利益，积极采取行动的；63％的人称为跟随人物，总是在观望，跟着别人的行动去做，随波逐流；剩下的34％的人称为自私人物，考虑一切事情都是从自己为中心的角度出发，只想受益，不愿意付出。如何能减少这34％的人占的比例是关键问题。
根据实践中可行的方式，我们建议采取心理反搭便车的方法：
（1）、反搭便车，内部证据、信息严格保密，不对外透露，无论是你的对手和持观望态度的人都不能知道我们现在的行动取得了什么进展，具体的情况是什么样子，在好奇心的推动下，很多人会选择加入进来；
（2）、正向激励，对取得的成绩进行有选择性的公开，让观望的人知道集体的行动比个人的行动是明显有区别的，效果也截然不同；
（3）、反向激励，即使由于某些原因，某一个方面我们没有取得预期的成绩，但是在对外宣传时应夸大，防止动摇我们的信心。
通过以上方法能解决34％―――9％的问题。剩下的9％称为自私人物，争取这部分人的成本和风险都太大了，我建议对这部分人可以放弃。
五、找市级以上的人大代表来帮助和支持我们的维权活动。通常集体维权活动在进行诉讼的时候败诉的主要原因是开发商利用资金和社会资源的优势，贿赂各别不能尽职尽责的法官，枉法裁判导致的不利后果。而集体活动是无法进行灰色活动的，法律和道德也不允许我们这样做。
依据法律的规定，30个以上的人大代表可以提起对法院院长的罢免提案，我们在诉讼的时候，寻找到30个以上的人大代表来支持我们的工作，到法院旁听审判过程，对有令人置疑的地方提出意见，要求院长和法官作出合理解释。发挥人大代表的监督职能，同时让敢于枉法裁判的法官有所顾忌。这对案件的公平审判是具有重大意义的。
根据奖励机制，对能够找来人大代表的成员，我们应该给予报酬。例如：找到一个代表来旁听审判的，奖励1000元；旁听后能写出文字性意见的给予3000元；人大代表感到有不合理的地方去找法官和院长置疑的，奖励5000元等。这样就把我们的所有的维权活动和经济利益很好的结合，必然会取得比较好的效果。
六、多多联系媒体和消费者协会，加深合作，利用媒体的舆论监督的优势和消费者协会的影响力来推动维权活动的进行。
万事开头难，步的组织工作是复杂而繁琐的，在还没有形成有效的组织机构之前的事情经常是不知道从何处下手，不知道该如何开展工作。上面我大概介绍了一下维权活动需要具备的一些条件和主要工作，以下我针对怎样组建一个代表大家利益的维权机构发表一些个人观点，以供大家参考。
一、要有肯于为了维护大家的利益站出来代表大家的带头人，即领袖人物，
一般来说，初期的活动一定会有一些领袖人物的出现。而且认为自己的权益被侵犯的人积极性是很高的。这个时候应该做的首先是立即建立组织机构，把工作有秩序的进行分工，并解决资金的问题。其次是对大部分在观望，不明白自己的权益是否受到侵犯，受到怎么样的侵犯的人做工作，争取这些人的加入。
二、以下是关于如何组织和策划次维权会议的建议，提供给各位讨论和参考。
1、确立筹备会议的小组核心人员，大家共同讨论；
2、次会议一般应做的工作是选举成立代表大家共同利益的维权小组；
3、商讨并确定业主集体维权协议的主要内容和基本框架；
4、商谈怎么样集资；
5、确定参加会议的其他人员名单；
6、确定会议场所的安排，如果顾忌开发商的破坏，可以事先发布多个场所的消息，迷惑对方；
7、确定主持人；
8、确定会场布置的负责人，例如，摄（照）像、桌椅、麦克风、黑板、横幅、投影仪等的布置和摆放，测试设备的性能等；
9、做好保密工作，确保不混入其他人员，做好签到和身份识别工作；
10、主持人宣布开始后，先召集选举委员会的人，选出唱票员、记票员和存票员；
11、大家审阅维权协议，逐条讨论通过，最后签字生效；
12、维权小组候选人自荐，上台讲演；
13、书写选票，唱票，通过选举，把选票保存好；
14、宣布选举生效，会议结束。
集体维权活动是长期、复杂的工作，实践中会遇到很多的困难和阻力，毅力和信念是取得最后成功的重要因素。希望更多的聪明的当事人和专家来提出更加行之有效的合法的方式来维护业主的集体利益，扭转自己遭受的不对等待遇。以上是我对业主集体维权活动的一些个人见解，提供给大家讨论和参考。
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