[摘要] 国家统计局日前发布的数据显示，今年1至11月，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1至10月回落0.1个百分点。这是房地产投资增速连续四个月上涨后首现下滑。除此之外，前11个月，房地产开发企业到位资金、房屋新开工面积增速均有所回落，房地产开发三大指标同步放缓。
国家统计局日前发布的数据显示，今年1至11月，房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1至10月回落0.1个百分点。这是房地产投资增速连续四个月上涨后首现下滑。除此之外，前11个月，房地产开发企业到位资金、房屋新开工面积增速均有所回落，房地产开发三大指标同步放缓。
另一项百城价格指数显示，曾是本轮房价上涨领头羊的深圳市，11月样本均价为55040元，环比跌0.20%，是一线城市中率先下跌的城市。在以二手房交易为主的北京市，根据数据统计，12月上旬北京全市二手住宅共网签4955套，与11月上旬相比下降27.6%，同比2015年同期下降23.7%。
这些数据表明，楼市调控政策已经发挥了作用。今年以来，为实现去库存的政策目标，通过金融鼓励等方式支持家庭购买住房，由于楼市需求长期压制以及货币供应量较大，造成了一种房价暴涨的预期，而购房者过于集中涌向一二线城市的楼市，终的确也出现了房价上涨的结果。为了防范房价暴涨带来的金融风险，中国政府采取了严格的调控政策。
考虑到楼市“一放就涨，一收就跌”的规律，调控成为决定市场走势的主要因素，人们担心，楼市政策持续收紧会导致房地产市场明显降温，会不会出现断崖式下滑？应当说，每一次调控都会影响到需求缩量，而且持续的抑制本身会给供给市场带来压力，必然会出现降价销售的现象。但大部分时候，这种通过下跌刺激销售的方式并不明显，因为开发商基于经验，很清楚囤积时间更长一点就可能等到调控放松，出现量价齐升的“好日子”。
但是，这一次市场的心态发生了变化，主要基于两个事实。一个是，这一轮房价上涨的一个重要特征是金融化。对于购买者而言，由于货币总量扩大，在央行降低首付比例的背景下，很多购房者通过首付贷等金融形式，高杠杆买房或炒房，造成真实的首付比更低；其次，由于资金成本过低，一些开发商通过层层杠杆高价拿地，推高了地价，从而也推高了房价。这种过度杠杆化为此次楼市调控带来不稳定因素。
另外一个事实是，中国的金融环境发生了变化。此轮房价上涨是基于偏宽松的货币政策，这里面包括较低利率以及规模上的大幅增加。但是，明年货币政策可能发生转变。首先，中国物价水平在持续的上涨，存在一定的通胀压力。而同期，美国加息预期比较强烈，美元指数的强势也带来人民币贬值的压力。因此，市场预期未来货币政策可能会收紧，以抵御通胀、人民币贬值预期等。
考虑到特朗普就任后采取经济政策可能给中国带来的不确定性，明年中国经济很重要的一个内容可能是降杠杆，提前“排雷”，而这必然需要一个偏紧的货币环境。与此同时，中国宏观经济政策可能走“紧货币，宽财政”的道路。种种迹象都表明，货币政策将发生明显的转变，这对已经受到严格调控的楼市而言，是“雪上加霜”。
当然，这并不等于楼市会因宏观经济而出现风险，鉴于目前的价位过高，而今年上涨的幅度太大，一定幅度的下跌是必然的，也是市场健康发展的前提。相反，由杠杆驱动的脱离基本购买力的价格水平也难以维持，它需要经济经过一个时期的高速增长才能消化，而在这个过程中，回落是市场规律的体现。
但是，我们不能坐等市场在调控下不断的反复，而要通过改革让房地产进入一个良性的发展轨道。12月9日，中共中央政治局召开会议，提出加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。希望这个机制尽快建立起来，让楼市摆脱调控与反弹的不良循环，因为这个循环可能会积累金融风险。
一边是一二线城市轮番上演房价上涨行情，一边是大多数三四线地区商品房库存高企。进入2016年，中国楼市发起去库存攻坚战，在分类调控、因城施策的思路下，一线及二线重点城市房地产市场呈集体降温之势，三四线城市积极去库存并取得了初步成效--
2015年中央经济工作会议提出，要化解房地产库存，按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
一年来，我国城市间房地产市场分化加大，一二线热点城市房价快速上涨，三四线城市仍面临库存压力。为完成供给侧结构性改革"去库存"任务，各地方、各部门在分类调控、因城施策思路下，陆续出台精准、精细的调控措施，去库存取得阶段性成果。
政策掷地有声
2015年中央经济工作会议提出多条去库存政策措施。其中，加快农民工市民化，以消化库存、稳定市场是重点之一。2016年10月26日，河南省政府办公厅出台政策，鼓励农民工进城购房。其中包括，研究出台扩大住房公积金制度覆盖范围的政策措施，将符合条件的农民工等纳入住房公积金受益范围；结合本地实际出台农民进城购房补贴政策，鼓励建立农民进城购房贷款担保机构，为进城购房农民提供融资便利和支持。
各地纷纷在吸引农民进城购房方面采取措施，包括落实享受基本公共服务的政策，特别是子女上学问题；出台优惠政策，对农民工购房进行补贴；努力解决农民工就业问题……都是针对农民工的需求痛点而发，措施给力，效果明显。
此外，各地还纷纷出台金融优惠政策，降低购房门槛。例如：在推进公积金异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件、降低首付比例等方面做出规定，以期鼓励有住房需求的职工购房，使公积金在去库存过程中发挥更好作用。
当然，也要看到三四线城市去库存将是一个长期过程，不可能一蹴而就。正如住房和城乡建设部部长陈政高在今年"两会"期间所言，"农民工进城购房是一个历史过程，需要逐步实现"。
除了鼓励农民工进城购房，许多三四线城市正逐步打通棚户区改造与商品房的通道，棚改越来越多地实现货币化安置。实践证明，被安置居民拿到拆迁补偿款后去市场上购买商品房，既解决了安置问题，又有效促进了去库存。
此外，一些地方也在积极推动企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产项目，开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业。并将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。
成效初步显现
来自山东省住房和城乡建设厅的统计数据显示，截至今年10月底，山东全省库存商品房去库存周期15个月，环比缩短1个月，同比缩短8个月。山东的商品房去库存周期持续缩短，其中商品住宅去库存周期11个月，处于11至14个月的佳供需平衡区间。
这组数据是各地去库存成效的缩影。国家统计局新数据显示，11月末，商品房待售面积69095万平方米，比10月末减少427万平方米，连续9个月减少。
尽管去库存已在很多城市初步见效，但仍有相当数量的三四线城市仍处在漫长的去库存过程中。面对一些地区高企的库存，一些购房者会逐渐对该地区房地产市场产生悲观情绪，甚至会影响对整个城市未来发展的判断。
针对上述情况，陈政高表示，首先，对我国的房地产形势作出预测，要看基本条件。而中国经济长期向好的基本面没有改变，有了这个基本面，房地产市场平稳健康发展就有了前提条件。其次，中国的城镇化进程没有变。现在已经有了7.7亿人口住在城镇，常住人口的城镇化率达到了56.1%。"十三五"末期要达到60%。这样一个大规模的城镇化进程，为房地产发展提供了巨大的空间。
同时，居民的住房需求，特别是新市民住房需求没有变。城镇居民有改善性需求、有刚性需求，特别是新市民住房需求量还很大。城镇居民的住房需求和新市民的住房需求是未来房地产发展的巨大潜力。专家表示，在中央对房地产市场发展长效机制构建图景已然清晰的情况下，应对中国的房地产市场平稳健康发展充满信心。
分化仍需重视
今年是房地产市场分化加剧的一年，三四线城市处于比较漫长的去库存周期，一二线热点城市的房地产市场则十分火爆。今年春节以后，以上海、深圳为首的一线城市开始出现房价的快速上涨。3月25日，上海、深圳出台促进房地产市场平稳健康发展意见，从严执行限购政策，延长了非本地居民连续缴纳个税和社保的年限，同时对信贷政策作出了新规定，深圳实行差别化的信贷政策，上海提高二套房首付。
一线城市还不算是楼市上涨的"主力"。今年初以来，热点二线城市的涨幅开始扩大，南京、苏州、合肥、厦门等几个二线城市一度领涨，地王频出，被并称为房价上涨"四小龙"。一些热点二线城市在此期间也相继出台了或紧或松的调控措施，但效果似乎并不是很理想。不少热点城市的楼市仍旧热度不减，成交量上升，价格高企。
面对过热的房地产市场，今年国庆节前后，20多个一线和热点二线城市密集出台调控措施。这些措施大都针对投机性需求，从限购、限贷、增加供应等多个角度，给高烧的楼市降温，促进其平稳发展。
政策的效果总体是明显的。密集的调控措施出台后，一二线市场降温，走势明显趋稳。然而，仍有个别城市短暂趋稳之后又出现快速上涨苗头。于是，深圳、南京、武汉等城市的楼市政策又进一步收紧，随后上海、天津在信贷和土地市场等方面，也继续收紧调控措施。市场人士普遍认为，短短1个多月三波调控来袭，彰显了各个层面控制楼市过热的决心。
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