[摘要] 黄冈，是武汉“1+8”城市圈的重要组成部分，同时也是全国有名的革命老区和经济欠发达地区。黄冈经济发展在湖北省处于中下游水平，人民生活水平落后，但在全国房地市场快速发展背景下，黄冈的房地产市场也取得了较快发展，涌现出不少楼盘，过度的开发建设也使得这个城市积累了不少库存。
黄冈，是武汉“1+8”城市圈的重要组成部分，同时也是有名的革命老区和经济欠发达地区。黄冈经济发展在湖北省处于中下游水平，人民生活水平落后，但在房地市场快速发展背景下，黄冈的房地产市场也取得了较快发展，涌现出不少楼盘，过度的开发建设也使得这个城市积累了不少库存。
☆多重利好叠加，销量突破百万方
自2015年国家大力推行去库存政策以来，随着降准、降息以及各地因城施策陆续出台调控政策，房地产市场在2016年迎来了一波牛市，黄冈在国家去库存大环境下，也迎来了房地产市场的全面复苏，销售量创历史新高，去库存效果显著。
2016年初，黄州市区库存周期为22个月，处于高库存状态。为响应国家去库存战略，4月13日，黄冈市政府颁发《市人民政府关于做好化解市区房地产库存工作促进房地产市场平稳健康发展的通知》，新政从大力推行棚改货币化安置、积极推进住房制度改革、调整优化用地结构、加大住房公积金支持力度、对购房者予以财政补贴、开展形式多样的房地产销售活动、加大金融和税收支持力度、支持农业转移人口购房落户、调整商品房预售资金监管比例、培育和发展房屋租赁市场等十个方面进行精准发力，并取得了积极效果。此外，在9月23日-10月22日为期一个月的时间内，黄冈市房管局与黄冈日报社携手举办2016年黄冈市秋季房展会，展会期间，政府首次给予首套普通住房财政补贴1.5%，个人房屋登记费全免，此举有效促进了房地产去库存。
在多管齐下的去库存政策支持下，2016年黄冈市区成交量创下新高，去库存效果明显。据中指研究院监测数据统计，2016年黄冈市区共成交商品房10199套，销售面积120.86万平方米，销售均价4986万平方米，销售额60.26亿，是市区楼市有史以来销售业绩好的一年。此外，商品房库存也由年初的22个月下降至11个月，处于相对合理状态。
☆新政对黄冈楼市影响较小，四季度翘尾收官
国庆前后，有多个城市先后出台楼市缩紧的调控政策，不少城市四季度楼市成交量高位回落。但黄冈作为欠发达的三四线城市，在四季度成交量一直处于高位，年末翘尾收官。这主要是因为：一是因为此次调控主要是针对热点一二线城市，黄冈作为欠发达的三四线城市不在收紧调控城市范围内，所受影响较小；二是在9-10月份，市房管局举办的为期一个月的秋季房展会，吸引了不少项目及企业参加，且优惠力度不小，有力促进了四季度销售。中指研究院数据显示，10月份、11月份、12月份，黄冈市区商品房分别成交13万平方米、11万平方米和12.6万平方米，在全年各月份成交中处于高位。
☆大型开发商进驻黄冈居住品质不断提升
由于黄冈地区的落后，进驻黄冈的品牌房企较少，以本土中小开发商居多。在经历了前期的粗放式发展后，随着在售楼盘的增多，黄冈市民居住理念的提升，品质竞争日趋激烈。
尤其是2014年碧桂园、联投等一线开发商陆续进驻，带来了先进的理念及产品，在高端置业方面给消费者带来更多选择，黄冈房地产开发水平迎来质的提升。近两年不断涌现出高品质楼盘，碧桂园、联投国际城、昆仑•东湖一号、升华•翡翠一品、万景城等大项目的入市，带来了别墅、多层洋房、花园实景小区等多种类型产品，满足了黄冈市民多元居住需求，极大改善了居民居住环境。2017年，随着万达广场、万景万家咀项目、纽宾凯商业广场项目、中建三局项目均将陆续开建与上市，黄冈市的商业环境将大大提升，未来楼市将迎来大项目、大品牌、高品质时代。
☆返乡置业潮 搅热春节楼市
黄冈是一个外出人口众多的城市，在售楼盘多以本地客源为主，主要呈现几个特点：
一是黄州市区本地客群购买；
二是黄冈所辖范围内的七县两市居民为子女教育而进城买房，教育资源是黄冈一大优质资源，是驱动下属县市居民进城买房一大驱动力；
三是外出务工人员，不少选择返乡置业。
黄冈市区价格较为平稳，库存充足，缺乏大涨基础，故置业客群以刚需为主，投资目的较少。
临近年关，返乡置业热潮再次火爆，不少开发商积极备战春节楼市，楼盘促销活动逐渐增多，以期吸引返乡置业大军青睐。
☆经济基础薄弱，需求支撑不足，2017或将面临新的去库存压力
黄冈经济基础薄弱，房地产市场发展恐难发力。由于武汉的虹吸效应，黄冈工业基础薄弱，经济发展不足，人口吸附能力较差。2015年，黄冈人均GDP25262元，全市居民人均可支配收入14893元，在湖北省内处于中下游水平；年末总人口744.42万人，常住人口629.1 万人，人口净流出超百万，城市化率落后于湖北省其他市州。从这些指标来看，支撑黄冈楼市全面快速发展的条件较弱。
黄冈绝大部分时间都在去库存，恐将面临新的库存压力。翻阅历史数据，黄冈过去3年一直处于去库存的状态。2014黄冈楼市土地市场、商品房量价、房地产开发投资热情均现疲态，2014下半年许多楼盘降价走量，但房子依然卖不动；2015年初，市场严重供过于求，但随着国家对去库存的支持，黄冈楼市逐渐复苏，库存逐渐减少；2016年，黄冈楼市主题依然是去库存，成交量再创新高，去库存取得了积极效果。据中指研究院监测数据显示，2015-2016年间黄冈并未减少土地供应，黄冈全市商品住宅用地每年保持630多万的供应量，随着楼市的热销，开发商开工热情恐将提升，届时去库存刚小有成效的黄冈楼市恐怕又将面临新的去库存压力。
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