[摘要] 全国新一轮楼市调控政策来袭，半个多月以来，全国众多城市跟进出台或升级限购政策，为火热的内地楼市降了一把温。在调控政策横扫之下，房地产行业仍保持乐观态度，导致多家房企上调2017年销售目标或加速拿地。
新一轮楼市调控政策来袭，半个多月以来，众多城市跟进出台或升级限购政策，为火热的内地楼市降了一把温。在调控政策横扫之下，房地产行业仍保持乐观态度，导致多家房企上调2017年销售目标或加速拿地。
据中国国家统计局发布的数据显示，2月份，中国70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市有56个，持平的城市有2个。而1月份，70个城市中房价上涨的城市数量是45个。今年1-2月，广东商品住宅销面积同比增长的城市达16个，房价同比上涨的城市则达19个，其中珠三角城市总体上不仅值高，相对涨幅也较大。
热点城市房价的快速上涨，激发了四、五线购房群体的购房意愿，在当前投资环境尚未明显改善、投资渠道仍较有限等背景下，非限购城市的楼市可能呈现阶段性的活跃期。
房地产企业也表现出乐观积极的态度，多家房企上调2017年销售目标和积极购置土地。碧桂园集团22日表示，今年内地的销售目标定在4000亿元人民币(下同)。截至今年前两月，碧桂园的合同销售金额已经达到873亿元，位列行业。恒大集团2017年地产销售的目标是4500亿元。不仅是房产大鳄，一些中小型房企也在积极跟进房地产业务。
四、五线楼市值不值得投资？
由于大城市的调控力度日益升级，放弃在一线购房计划的买家，是否会回到四五线城市购房？或者是放弃在四五线的购房计划，维持在一线城市的“处女贷”身份？多位业内专家预测，人口回流返乡的可能性会更大一些。这也让四五线房市成为投资的热点。然而，价格远低于一线的四五线楼市，未来到底是价值洼地，还是投资“大坑”呢？
从近期的新闻报道当中已经可以很明显地感受到四五线城市房价升温。今年1-2月，房地产开发投资0.99万亿元，名义同增8.9%，增速比2016年全年提高2%，超出市场预期。四五线城市新房销售同比大幅增长。不少地区甚至也仿效一二线城市，开始了不动产限购措施。3月以来，河北涿州、涞水，浙江嘉善、安徽滁州等市，张家口崇礼区等地已相继出台或升级限购、限贷政策。
不过，大都市圈周边的四五线楼市销售火爆主要是一二线城市房市调控后的外溢效应。京沪深等地购房门槛提高之后，大量购房需求向周边外溢和挤出，而且当前房地产政策“因城施策”，四五线城市继续享受鼓励去库存的政策红利，短期内造成了四五线城市楼市的火爆。
房地产经济专家认为，如果排除掉热钱炒房的因素，长期来看，依靠四五线原有居民的投资需求，并不能撑得起四五线城市的楼市。他表示，在未来相当长的时期内，城镇人口的老龄化速度将加快。预计到2020年，我国老年人口将达2.48亿，并在5年之后彻底进入高龄化社会。老年人越多，意味着整个社会购房的需求越低、消费能力越低。目前，中小城镇的建设和开发在持续加速，但人口结构却在不断老化，这说明未来的四五线城市房屋供给会因城镇化的加速而不断增多，购房需求则会因人口老龄化而大幅缩水。在供需关系作用之下，未来四五线城市楼市价格的增幅有限，并且有下跌的可能。
中国的楼市，目前已经呈现出双重的“两极分化”：一二线和四五线城市价格的分化，四五线城市之间的价格分化。长期来看，中国未来的城市格局是“城邦化”，只有在京沪深等“城邦”周围的中小城镇，受惠于大城市的房价溢出效应，才经得起价格的长期考验，这些地区才是所谓的“价值洼地”。
货币政策可能适度收紧
多位业内人士认为，考虑到四五线城市土地库存规模仍在高位，中央政府去库存思路短期难有扭转；而去库存需与信贷端相配合，预计四五线市场按揭投放规模不会出现明显收窄。
货币宽松的环境不改变，难改房价上涨的趋势。本轮房价上涨的源头在于2014年9月30日，央行全面放松房地产信贷。尽管各地此前放松房地产相关政策对房价上涨起到推波助澜的作用，但宽松的货币环境仍是房价上涨坚实的基础。而且目前房地产贷款在银行资产中仍属于优质的资产，银行很难主动收紧房地产信贷。所以货币政策如果不适度收紧，房地产市场的调控政策就很难见效，因此后期货币政策也可能适度收紧。
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