[摘要] 2014年以来，中国房地产市场形势出现了一些新的变化，房地产投资增速持续回落，新开工面积和销售面积均低于上年同期，一些城市的个别房地产项目还下调了销售价格。
房天下黄冈房地产讯（编辑 ）2014年以来，中国房地产市场形势出现了一些新的变化，房地产投资增速持续回落，新开工面积和销售面积均低于上年同期，一些城市的个别房地产项目还下调了销售价格。今年以来房地产市场主要运行指标的明显回落还与市场自身运行情况有关，特别是与近年来市场供应量快速增长有关。2010年以来中国住宅新开工面积较此前大幅增长，过去4年住宅年均新开工面积达到13.8亿平方米，年均住宅新开工面积是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地产市场新增供应量尤为显著。由于市场供应量过快增长，市场竞争加剧，一些资金链较为紧张的房地产企业为加速回笼资金率先降价促销，今年以来，一些率先出现价格下调的城市均是近年来供应量增长过快的城市。
从政策因素观察，今年以来房地产销售量的明显下降主要受银行贷款利率提高及其更加谨慎地发放住房贷款的影响，此外，现行的税收和限购政策在抑制投机投资性需求的同时，客观上对数量庞大的改善型需求者也带来较大影响，增大了改善型需求者的购房成本，抑制了改善型需求的释放，也加大了市场的波动。这些影响楼市的因素在黄冈的房地产市场都有所体现，笔者截取了一部分资料为各位剖析2014年黄冈房地产市场。
小结
供应面：
2012年全年市场供应量为138.3万方，2013年市场供应量为277.1万方，2014年1-6月份市场供应量为289万方，供应量惊人，按黄州住宅年去化80万方上限计算，供需差则高达209万方，供大于求持续放大。
成交面积：
2013年市场一改往年平稳发展的态势呈井喷状态，房地产投资56.7亿元，涨幅达73%以上，综合2014年上半年度销量统计，遗爱湖生态圈及开发区构成区域房地产市场主力。
大型开发商进驻：
2014年碧桂园、联投等一线开发商陆续进驻黄冈，黄冈房地产市场开发水平将迎来质的跃升。
2014年上半年市场总结
今年上半年，全市完成商品房开发投资55.1亿元，同比增长29.5%；全市商品房开发面积931.2万平方米，同比增长21.6%，销售面积170.2万平方米，同比增长3.6%；房屋预售面积45.4万平方米，同比下降14%；销售面积19.9万平方米，同比下降12.4%。
2014下半年市场预测
笔者认为，下半年房地产市场销售状况将主要取决于金融信贷等政策。房地产市场的销售情况主要取决于居民的购房意愿和住房支付能力。虽然目前中国城镇居民户均住房套数已达到1套左右，住房短缺的问题基本解决，但也要看到，在现有存量住宅中，住房成套率（同时拥有厨房和卫生间）只有80%，住房舒适度不高、配套设施不健全等问题仍比较突出，居民持续改善居住条件的愿望仍很强烈。居民的住房支付能力主要取决于首付和按揭贷款情况。由于居民的收入在短期内难以出现大的增加，因此，居民的实际支付能力在很大程度上取决于按揭贷款情况。如果按揭贷款利率下调，居民在月供金额不变的情况下就可以增加贷款额，住房支付能力就会提高；如果按揭贷款利率上调，居民的住房支付能力就会下降。
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